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上市房企一二線城市搶地潮持續(xù)

　　23日，由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2013中國房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》顯示，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策明確購房需求去投資化，大型上市房企因去年整體利潤下降而回歸一二線城市，加大土地儲備。這意味著一二線城市的搶地潮還將持續(xù)。
　　調(diào)控明確去投資化
　　報告指出，盡管房地產(chǎn)行業(yè)以“限購、限貸、限價”為基礎(chǔ)的調(diào)控仍在持續(xù)，政策環(huán)境依然偏緊，但2010年以來的調(diào)控政策基本思路和目的都是支持自主性購房，抑制投資投機購房，促進房地產(chǎn)行業(yè)的長期持續(xù)健康發(fā)展。2012年的成交情況也表明，一二線城市主要成交產(chǎn)品的面積在120平方米以下，144平方米以上的產(chǎn)品去化比較困難。
　　今年以來，在中央持續(xù)從嚴從緊的調(diào)控基調(diào)下，地方政府則謹慎選擇了政策執(zhí)行力度。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一（財苑）表示，調(diào)控政策明確購房需求為去投資化，這是非常重要的信號。“目前的政策態(tài)勢是趨緊的，購房去投機、投資化是一個既定的政策，特別是國五條出臺之后，明確了鼓勵自住性需求，抑制投機、投資性需求。”
　　房企必須調(diào)整產(chǎn)品策略，以剛需為主的中小戶型普通住宅仍將是市場成交的主流產(chǎn)品，并支撐市場平穩(wěn)發(fā)展。目前，大型上市房企紛紛加大了中小戶型產(chǎn)品的供給。
　　金地集團 總裁黃俊燦此前表示，公司今年新推的346萬平方米產(chǎn)品中，中小戶型產(chǎn)品占比將達80%，加上此前庫存的產(chǎn)品，全年可供銷售房源達546萬平方米，中小戶型產(chǎn)品占比65%。而萬科、保利等房企的中小戶型產(chǎn)品在去年就已經(jīng)占比達到九成以上。其他區(qū)域性房企為增強抗風險能力，也紛紛深耕本地區(qū)的剛需市場。
　　一二線城市搶地潮持續(xù)
　　2013年中國房地產(chǎn)上市公司排行榜也正式出爐。萬科再次榮登榜首，這也是萬科連續(xù)六年蟬聯(lián)榜首，保利與恒大則分列此次綜合實力榜的二三名；中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、金地集團和融創(chuàng)中國則分列四到十位。前十強中有7家為港股上市房企。
　　去年中國上市房企盈利水平有所下滑，營業(yè)利潤下滑的企業(yè)較上年增加26家，至87家。全部上市房企凈利潤均值為11.82億元，較上年小幅減少。成本費用利潤率、凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)利潤率均值三項指標均呈下跌之勢，分別為31.87%、11.23%和5.21%，盈利效率有所降低。
　　利潤的下滑使得一些中小房企盈利乏力或虧損，甚至轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他產(chǎn)業(yè)，而大型房企逐漸回歸一二線城市。中國房地產(chǎn)測評中心認為，這一方面反映了企業(yè)對部分三四線城市房地產(chǎn)市場風險的認識逐漸深入；另一方面也反映出企業(yè)城市布局策略的回歸。在市場不確定性較強的大背景下，上市房企選擇回歸深耕優(yōu)勢城市，不僅有助于企業(yè)控制成本，還有利于深掘品牌價值，獲得良好的業(yè)績。
　　一二線城市的土地資源相對優(yōu)質(zhì)甚至稀缺，這意味著房企在這些城市的搶地潮將持續(xù)上演。5月23日上午，上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)08單元06-07地塊掛牌截止并進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，最終，綠地集團以總價5.24億元奪得，成交樓面價9590元/平方米，溢價92.65%。同日，廣州市中心區(qū)域兩塊地也刷新了記錄。越秀城建以24億元配4.2萬平保障性住房奪得海珠南洲路地塊，樓面價高達3.46萬元，成為廣州新地王。業(yè)內(nèi)人士稱，該地未來房價或達5萬元。而梅花園地塊被佳兆業(yè)以近8億元奪得，佳兆業(yè)近兩月已經(jīng)在拿地方面花費80余億元。
　　中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉認為，當下樓市量價均居于高位，而房企的資金情況明顯好于往年，拿地積極性高漲，未來一二線城市的搶地潮還將愈演愈烈。在這種情況下，調(diào)控樓市的難度明顯加大。
　　鋼價直逼去年9月低點
　　在經(jīng)過長達數(shù)月的疲軟運行后，目前鋼價整體已經(jīng)來到階段性底部區(qū)域。據(jù)“我的鋼鐵網(wǎng)”監(jiān)測，5月22日，國內(nèi)鋼材指數(shù)（Myspic）綜合指數(shù)報于130.95點，較上一交易日下跌0.21%，直逼去年9月7日的低點（124.3點）。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前鋼鐵行業(yè)供需矛盾仍較為突出，產(chǎn)能短期仍將處于高位，由于去庫存化進度緩慢，加上主導鋼廠看空后市下調(diào)價格，6月份國內(nèi)鋼市仍將處于震蕩筑底階段。
　　鋼價構(gòu)筑階段性底部
　　繼“金三銀四”泡湯后，鋼價在“紅五月”中繼續(xù)跌跌不休。據(jù)“我的鋼鐵網(wǎng)”監(jiān)測，5月22日，國內(nèi)鋼材指數(shù)綜合指數(shù)報于130.95點，較上一交易日下跌0.21%，直逼去年9月7日的低點（124.3點）。
　　上周，全國建筑鋼材均價繼續(xù)下跌，其中，西安、沈陽、杭州、武漢等市場的整體均價較去年最低點已相差無幾；熱軋市場更是呈現(xiàn)破位下跌格局，主流市場跌幅甚至超過百元。
　　與此同時，螺紋鋼、熱卷、中厚板的價格也紛紛回落到近三年半來新低。就上海市場而言，與今年2月中旬高點相比，螺紋鋼、熱卷、中厚板每噸價格分別下跌了470元、740元和460元，跌幅均逾11%，其中熱卷跌幅甚至達17%。
　　中鋼協(xié)發(fā)表署名為薛和平的文章認為，從今年以來的鋼材現(xiàn)貨價格走勢看，全國鋼材價格自2月20日達到階段性高位，節(jié)后鋼價即開始大幅下挫，并屢創(chuàng)開年以來的新低。目前，正向近五年的底部運行，并構(gòu)筑階段性底部。
　　在鋼價不斷走低的同時，鐵礦石、焦炭等原材料的價格，也呈現(xiàn)不斷走低態(tài)勢。上周，焦炭、廢鋼、生鐵等繼續(xù)弱勢下行，進口礦跌幅有所擴大。其中，澳礦PB粉期貨單周下跌了4.4%，為歷史周跌幅中較大的一次。5月22日，Mysteel鐵礦石綜合指數(shù)報收于136.4點，較今年2月21日的年內(nèi)高點157.8點下跌13.6%。其中，61.5%澳大利亞PB粉礦到岸價報于123.5美元/噸，而今年2月份時該價格曾一度飆升至157.25美元/噸。
　　鋼企盈利方面，發(fā)改委23日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前3個月，鋼鐵行業(yè)實現(xiàn)利潤364.9億元，同比增長1.1倍。申銀萬國認為，主要原因是一季度鋼企營業(yè)成本同比下滑5%，而營業(yè)收入僅下滑2%，毛利率有所改善。申銀萬國同時指出，盡管一季度鋼鐵行業(yè)凈利潤增速改善明顯，但全行業(yè)仍處于微利水平。
　　產(chǎn)量短期仍保持高位
　　發(fā)改委23日發(fā)布的4月鋼鐵行業(yè)運行情況數(shù)據(jù)顯示，4月份，全國粗鋼產(chǎn)量6565萬噸，同比增長6.8%，增速同比加快4.2個百分點；鋼材產(chǎn)量增長8.1%，增速同比加快0.2個百分點。1-4月，全國粗鋼產(chǎn)量25815萬噸，同比增長8.4%，增速同比加快6.5個百分點；鋼材產(chǎn)量33426萬噸，增長10.5%，增速同比加快4.3個百分點。
　　另據(jù)中鋼協(xié)最新統(tǒng)計，5月上旬的粗鋼日均產(chǎn)量再創(chuàng)歷史新高，達到219萬噸的天量，年化達將近8億噸的粗鋼產(chǎn)量。
　　業(yè)內(nèi)人士表示，遲遲未見減產(chǎn)，與目前行業(yè)虧損尚不大有關(guān)，更主要的原因還是，一旦停產(chǎn)，銀行催貸、政府壓力、就業(yè)等問題都會出現(xiàn)，停產(chǎn)損失要大于減產(chǎn)。可以預見，在未來的三四個月內(nèi)，行業(yè)自主大幅減產(chǎn)的可能性并不大。
　　盡管礦價在下跌，但對前四月盈利逐月下滑的鋼廠來說或難有實質(zhì)利好。分析師表示，礦價下跌意味著鋼價回升的成本支撐力度進一步減弱，且多數(shù)鋼廠對礦價繼續(xù)看跌，仍將以加快消耗前期高價庫存為主，因此，粗鋼產(chǎn)量短期內(nèi)仍將保持高位。
　　不過，“我的鋼鐵網(wǎng)”研究員王金花也表示，雖然目前各鋼廠減產(chǎn)力度不及預期，但考慮到旺季已過、淡季來臨，加之高溫限電和各鋼廠即將安排年修，還有高懸的環(huán)保大棒等影響，后期高企的產(chǎn)量或?qū)兴芈?。若鋼廠出現(xiàn)較明顯的減產(chǎn)檢修，則6月份產(chǎn)量或?qū)休^明顯的降幅。
　　主導鋼廠看空后市
　　近期，寶鋼、武鋼、鞍鋼、本鋼等主導鋼廠紛紛下調(diào)6月出廠價。寶鋼6月份冷熱卷、中板價格下調(diào)150-180元/噸，為9個月來首次下調(diào)；武鋼6月份冷熱卷價格下調(diào)150-180元/噸；預計鞍鋼、首鋼等主導鋼廠6月份價格也將以下調(diào)為主。
　　分析師表示，主流鋼廠下調(diào)出廠價，反映鋼廠對后市不看好，增加市場看跌心態(tài)，也側(cè)面反映出鋼廠訂單的萎縮。
　　庫存方面，中鋼協(xié)23日發(fā)表的“5月份國內(nèi)鋼材市場分析及后市預測”報告稱，截至5月19日，全國主要城市五大鋼種社會庫存量為1906.41萬噸，較前一周減少65.35萬噸，但同比仍然增加148萬噸。報告認為，市場價格持續(xù)下跌，商家悲觀心態(tài)蔓延，“控庫存、降風險”成為主導策略，市場庫存降速較前期有所加快。
　　但另有分析師表示，從庫存下降的時點和幅度看，今年都要弱于往年，時點晚了半個月，幅度下降緩慢，目前建筑鋼材的庫存絕對值仍處于去年高點。往年3月初到6月中會是去庫存化的快速期，但從今年的狀況看，去庫存化過程可能會持續(xù)到7月，去庫存化進度的緩慢會拖延鋼價見底的時間。
　　對于鋼價后期走勢，中鋼協(xié)23日的報告認為，由于原料價格跟跌，成本逐步下移，近期鋼廠生產(chǎn)積極性不減；在“控庫存、降風險”操作策略下，鋼材社會庫存持續(xù)下降，但同比仍然較多；下游行業(yè)以消耗庫存為主，生產(chǎn)積極性較低，高溫雨季的來臨也將制約需求釋放；主導鋼廠看空后市下調(diào)價格，增加市場看跌心態(tài)?？傮w來看，6月份國內(nèi)鋼市仍將處于震蕩筑底階段。
　　上述分析師也表示，考慮到目前供需矛盾仍較為突出，且宏觀面無大的利好政策出臺，預計鋼價短期仍維持弱勢格局，三季度末才會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

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